解读无偿赠与房产相关税收政策

        就市民普遍关注的房产无偿赠与涉税问题,唐山市地税局有关负责人以分税种介绍的形式详细解读了相关税收政策。
        营业税
       （一）征税规定
       根据新《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。即按照“销售不动产”税目缴纳5％营业税。
       由于无偿赠与没有营业额，那么如何确定营业额来计算缴纳营业税呢？营业税暂行条例实施细则规定，发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
       1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
       2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
       3.按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷1－营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定，河北省为5％至30％。
       将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
       （二）免税规定
       2009年9月财政部、国家税务总局出台的《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条规定：个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于以下情形之一的，暂免征收营业税：
       （1）离婚财产分割；
       （2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
       （3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
       （4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
       程序性规定
       根据财税〔2009〕111号第六条和《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定，对于符合暂免征收营业税情形的个人，在办理免税手续时，应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：
       （1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”（原件）、房产所有权证（原件）和《个人无偿赠与不动产登记表》；
       （2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”（原件）和“遗嘱继承权公证书”（原件）或“接受遗赠公证书”（原件）、房产所有权证（原件）以及《个人无偿赠与不动产登记表》；
       （3）属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”（原件）和受赠人“接受赠与公证书”（原件），或持双方共同办理的“赠与合同公证书”（原件），以及房产所有权证（原件）和《个人无偿赠与不动产登记表》；
       （4）赠与双方当事人的有效身份证件；
       （5）证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）；
       （6）证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料（原件）。
       个人所得税
       （一）免税规定
       根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
       1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
       2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
       3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
       同时，《国家税务总局关于多子女继承房屋有关个人所得税问题的批复》（国税函〔2010〕643号）对多子女继承房屋进行了细化明确，规定多子女共同继承房屋，子女对房屋产权进行分割，房屋产权由其中一个子女取得，其他子女应继承房屋的部分产权折价后以现金形式给付，对其他子女取得现金补偿的份额，暂不征收个人所得税。
       此外，离婚财产分割个人所得税又是如何规定的呢？根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）第四条规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
       个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。并且个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。
       程序性规定
       根据财税〔2009〕78号第二条和《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定，对赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
       1.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定的相关证明材料。即与上述暂免征收营业税办理免税手续时分情形所提供的材料相同。
       2.赠与双方当事人的有效身份证件。
       3.属于上述不征税规定第一种情形的，还须提供公证机构出具的“赠与人和受赠人亲属关系的公证书”（原件）。
       4.属于上述不征税规定第二种情形的，还须提供公证机构出具的“抚养关系或者赡养关系公证书”（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的“抚养关系或者赡养关系证明”。
       （二）征税规定
       1.根据财税〔2009〕78号第三条规定，上述免税情形以外的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。
       受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
       2.受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。按“财产转让所得”项目，适用20％的税率计算缴纳个人所得税。其中，多子女继承房屋，取得房屋产权的子女再次转让房屋时，可以扣除的财产原值按以下公式确定：财产原值＝取得房屋产权子女的继承份额＋该子女向其他子女支付现金形式补偿款＋相关税费；取得房屋产权子女的继承份额＝发生继承行为前该房屋购置成本或者建造成本以及相关税费之和×该子女继承比例。
       其他税种
       （一）印花税。根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，个人之间房产的赠与所立的书据为产权转移书据，税率为万分之五。
       （二）土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条的规定，个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。
       （三）契税。根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，河北省税率为4％。