房产交易政策

关于二手房交易税费征收问题

印花税和土地增值税免征

二手房交易应缴纳交易费、营业税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税和契税，目前个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。

营业税：5 年以上（含5 年）的普通住房免征

个人将购买不足5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

销售住房购买时间确定：以“房屋产权证”或“契税完税证明”注明的时间确定购买时间。对“房屋产权证”和“契税完税证明”二者注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定，即“房屋产权证”上注明的时间早于“契税完税证明”上注明的时间的，以“房屋产权证”注明的时间为购买房屋的时间；“契税完税证明”上注明的时间早于“房屋产权证”上注明的时间的，以“契税完税证明”上注明的时间为购买房屋的时间。普通住房的划分标准：凡享受优惠政策的普通住房应同时符合以下3 个条件：

（一）住宅小区建筑面积容积率在1.0 以上；（二）单套建筑面积在140 平方米（含140 平方米）以下；（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2 倍以下。

营业税免税核准手续：销售普通住房的个人申请办理免征营业税手续时，应向住房所在地主管税务机关申报窗口报送如下资料：1.《纳税人减免税（费）申请表》；2.销售方身份证及复印件；3.房屋产权证及复印件（有契税完税凭证或购房发票的应一并提供）；4.房屋销售合同及复印件；5.税务机关要求的其他资料。

个人所得税：5 年以上的（含5 年）唯一的家庭生活用房免征

凡自用达5 年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，无论是否普通住房、非普通住房，均免征个人所得税。自用不到5 年(含5 年)的，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

具体规定：(1)对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。(2)对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额按20%的税率征收个人所得税。(3)纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的3%征收个人所得税。

契税：个人购买普通住房税率为3%

普通住房房产交易契税税率为3%，其中对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

交易费：二手住宅转让每建筑平方米收取6 元

交易服务费：住宅：建筑面积×6 元/ ㎡ ，非住宅：建筑面积×10 元/㎡；

登记费：住宅：80 元/套，非住宅：550 元/件；

评估费：评估价×0.5%。

关于经济适用房上市交易问题

上市交易条件

已购经适房上市交易，需同时满足以下3 个条件：

1.购房时间（以购房合同日期为准）满5 年（含）；

2.已取得经适房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》且房屋所有权人和土地使用者一致；

3.按唐政办〔2010〕46 号文件规定，补齐相关费用（已取得出让性质《国有土地使用证》的，不另补交土地出让金），申办并取得出让性质《国有土地使用证》和商品房性质《房屋所有权证》。

办理程序、部门、地点及应提交要件

1.审核购房年限

取得经适房《房屋所有权证》满5 年（以证书填发日期为准）的，直接到房屋所在地国土资源分局办理土地出让手续。

取得经适房《房屋所有权证》不满5年的，权力人持身份证，经适房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，先到市住房和城乡建设局房屋产权监理处档案室（北新西道89 号房产交易大厦后侧小楼内）开具购房时间证明，然后到房屋所在地国土资源分局办理土地出让手续。

2.申办出让性质《国有土地使用证》

经适房权力人持身份证（夫妻共有房屋，双方到场，携带结婚证）、经适房《房屋所有权证》、购房时间证明（经适房《房屋所有权证》满5 年的，不需要该证明）、《国有土地使用证》、宗地图等材料，到房屋所在地国土资源分局申请补交土地出让金，办理出让性质《国有土地使用证》。

3.申办商品房性质《房屋所有权证》

经适房权力人持身份证（夫妻共有房屋，双方到场，携带结婚证）、经适房《房屋所有权证》、出让性质《国有土地使用证》，到唐山房产交易大厦一层大厅（北新西道89 号）补交政府减免费用差价款，申办商品房性质《房屋所有权证》。

4.房地产转让上市交易

经适房履行上述程序，取得出让性质《国有土地使用证》和商品房性质《房屋所有权证》后，即可上市交易。

另外，产权处自2010 年推出了房屋登记“立等可取”，将登记审核权限下放到窗口，简化程序，原来需要30 个工作日才能拿到的房本现在当天就能领证。相

如何识别真假房产证

从感官上看，印制精良者为真，印制粗糙者为伪。辨别真假房产证最重要的特征如下：

1.建房注册号：新版房屋权属证书由住房与城乡建设部对每个批准发证的市（县）发证机关都进行了注册登记，标注有“中华人民共和国建设部监制”，并予以编号。辨认时，看它是否有套印的编号，是否是住房与城乡建设部公告的全国统一编号。我市的建房注册号：13087。

2.印制流水号：在4 种新权证的最后一页右下角有印钞厂的印制流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的，而且在流水编号的下面有特殊工艺标记的暗写文字(裸眼是看不到的)，需要专业的工具才能看到。

3.团花：《房屋所有权证》扉页上是由土红、绿色两色细纹组成的五瓣叠花加团花，《在建工程抵押登记证明》是粉红、咖啡色细纹相间组成的团花图案，《房屋预告登记证明》是由雪青、天蓝细纹相间组成的团花图案，线条流畅，纹理清晰。

4.花边：《房屋所有权证》《在建工程抵押登记证明》即登记机构盖章页有上下左右均对称的咖啡色花纹边框，《房屋预告登记证明》为灰黑色花纹边框，花纹细腻、清晰。

5.暗印、水印：内页采用护照和钞票印制工艺，为印钞纸印制。《房屋所有权证》《在建工程抵押登记证明》为浅红色，《房屋预告登记证明》为草绿色。将纸对着光亮处，可见水印多层房屋。《房屋所有权证》有导线宋体“房屋所有权证”底纹暗印，《在建工程抵押登记证明》有导线宋体“ 在建工程抵押”底纹暗印，《房屋预告登记证明》有导线宋体“房屋预告登记”底纹暗印。

6.电脑打印权证相关内容：内页印有统一规范的填写项目，我市房屋权属证书的各项内容均是由电脑统一打印出证。

7.发证机关（盖章）：我市现在规范有效的发证机关是唐山市住房和城乡建设局(以前为唐山市房产管理局、唐山市住房保障和房产管理局)，公章为套印，印迹清晰、干净、均匀，任何手工盖章都是假的；填发单位(盖章)处是手工加盖的“唐山市住房和城乡建设局房屋产权监理处”圆形章。

咨询电话：唐山市房地产交易中心，7061020 、7061085 ； 唐山市住房和城乡建设局产权监理处，7061060、7061062；市地税局咨询电话：12366。