关于《唐山市商品房预售资金监管办法》的政策解读

一、出台背景

2015年12月29日，我市以市政府名义出台了《唐山市商品房预售资金监管办法》，自2016年3月20日起施行，有效期5年，现已到期。原《办法》实施以来，对加强我市房地产市场监管，规范房地产市场行为，保护购房者权益，保障工程建设，促进我市房地产市场健康发展发挥了积极作用。2019年1月1日，由市人大常委会审议通过、省人大常委会批准的《唐山市房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）正式施行，《条例》对房地产开发企业违规收取预售资金、放款机构未将购房贷款直接转入监管账户等行为的处罚作出了明确的规定。2020年5月1日，我市以市委办公室市政府办公室名义印发《关于贯彻落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的具体措施》，对预售监管资金提取节点及提取比例进行了调整。因此，结合我市实际，在原《办法》的基础上重新进行了起草。

二、主要内容

在原《办法》的基础上增加了装配式建筑和被动式超低能耗建筑预售资金监管支持政策等重点内容，并对预售资金提取节点和比例、提取条件及需提交的证明进行了完善，另外，增加了对违反资金监管相关规定的处罚措施。

（一）增加装配式建筑和被动式超低能耗建筑预售资金监管支持政策

依据《唐山市人民政府办公厅关于印发<唐山市推进装配式建筑发展的若干政策措施>的通知》（唐政办字〔2017〕279号）《唐山市人民政府办公室印发关于支持被动式超低能耗建筑产业发展若干政策的通知》（唐政办字〔2020〕94号）等文件，新《办法》第六条规定，采用装配式建筑技术且符合装配式建筑评价标准的，或者采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目，可以将预售资金重点监管额度降低20%。

（二）完善重点监管资金提取节点及比例

依据市委办公室市政府办公室《关于贯彻落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的具体措施》，调整了监管资金提取节点及比例。一是增加三个商品房预售重点监管资金提取节点。监管项目工程建设层数达到规划设计总层数四分之一，可申请用款，提取数额不超过重点监管额度总额的25%；监管项目工程建成层数达到规划设计总层数四分之三，可申请用款，提取数额累计不超过重点监管额度总额的70%；监管项目通过竣工验收后，提取数额累计不超过重点监管额度总额的90%。二是提高三个原有重点监管资金节点提取比例。监管项目工程建成层数达到规划设计总层数三分之一申请用款的，提取数额由累计不超过重点监管额度总额的30%提高到35%；监管项目工程建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的，提取数额由累计不超过重点监管额度总额的55%提高到60%；监管项目结构封顶申请用款的，提取数额由累计不超过重点监管额度总额的75%提高到80%。三是增加被动式超低能耗商品房预售资金监管规定。依据《河北省住建厅印发<关于加强被动式超低能耗建筑工程质量管理的若干措施>的通知》（冀建质安〔2020〕6号），新《办法》第七条规定，采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目,在重点监管资金中留存5%，在房屋竣工交付满两年后，以套为单位提取留存的重点监管资金。

（三）简化资金提取程序，实行网上自动拨付

为优化营商环境，减轻企业负担，结合原《办法》实施以来实际操作经验，新《办法》第十六条、第十七条明确，监管机构只对提取节点进行审核，并通过监管系统出具电子确认书，不对每笔资金提取进行审核。

（四）完善监管资金的提取条件

为保障购房人合法权益，2017年9月19日，我局印发了《关于执行唐山市商品房预售资金监管办法的若干意见》，明确每笔资金进入监管账户并完成对应商品房买卖合同登记备案后，房地产开发企业才可以通过监管系统申请提取重点监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。本次修订将该内容纳入了新《办法》。另外，依据《条例》，结合我市实际，新《办法》第十二条规定，购房人采用贷款方式购买商品房的，购房贷款全部转入监管账户后，方可提取预售监管资金。

（五）完善全额提取监管资金需提交的证明

为保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护购房人的合法权益，依据《唐山市物业管理条例》《唐山市住宅专项维修资金管理办法》，新《办法》第十五条规定，全额提取重点监管资金时，在提交房屋所有权首次登记证明的基础上，另需提交首期住宅专项维修资金交存证明（由于购房人原因未交存部分除外）。

（六）增加了对违反资金监管相关规定的处罚措施

《条例》第五十条规定，房地产开发企业在监管账户外收取房价款的，不予网签合同，由县级以上人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，停止销售活动，并处监管账户外已收取房价款百分之一以上百分之三以下的罚款；逾期不改正的或者继续违法销售的，处监管账户外已收取房价款百分之五以上百分之十以下的罚款。放款机构未将购房贷款存入监管账户的，由银监或者住房公积金管理部门责令限期改正，并依法处理。新《办法》引用了《条例》第五十条有关规定，并增加了对房地产开发企业违法违规行为情节严重的计入“黑名单”的处罚规定。

三、主要意义

新《办法》的出台，对有效监管房地产开发企业预售款使用，防范商品房交易风险，维护购房人合法权益，保障工程顺利建设具有重要的意义。

相关文件：唐山市人民政府关于印发《唐山市商品房预售资金监管办法》的通知